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《購物中心研究與實踐》


    主編:張紅衛 郭增利
    編委:呂士新、張錦隆、李建維、齊虹霞、趙東梅
    出版社:海天出版社





                                                                                                                                                            
內容提要

       本書是美格行公司和中國購物中心產業資訊中心聯合主編的,對購物中心的發展和定位、規劃、招商經營管理及開發策略等實際操作的研究探討。書中具體闡述了國外購物中心發展的趨勢、差異、教訓及挑戰;同時也解決了購物中心的零售規劃、空間設計、招商計劃制定與招商組織實施要點、開發成功要素和市場研究等操作中遇到的實際問題。最后一章是對國外購物中心的案例分析。

                                                                                                                                                            
前言

        從九十年代中期開始,以香港地產綜合企業為代表的購物中心發展商和投資機構陸續進入上海、北京等核心商業城市,中國由此而誕生出第一批頗具現代水平的購物中心。時至今日,這些購物中心憑借其豐富的專業經驗和適時的策略調整逐漸成為當地商業之翹楚,成為當代商業發展的代名詞。這些購物中心不僅具備著很強的國際競爭能力,而且深刻影響著當地的商業格局,改變著市民傳統的生活方式。“起步穩、水平高、專業強”成為這一時期中國購物中心的主要特點,中國購物中心行業由此而進入到穩健起步和穩步提升的成長階段。
        進入二十一世紀,一大批身兼投資者和開發者乃至運營者多重身份的地產商大規模從住宅市場轉向商業地產,以致新一輪“購物中心”的放量從一開始就表現為強烈的短期地產模式、大批的商鋪投向發售市場、大批的商鋪陷入經營困境,原本成熟的購物中心商業運營化模式被地產開發利益所替代。“專業弱、制約多、問題大”成為這個時期全行業都不得不去面對、也不得不去接受的嚴酷現實,中國購物中心在二十世紀九十年代已形成的標準規范和游戲規則被完全打破,此時的購物中心已經基本脫離了商業產品所持有的本質和內涵,被轉化成為開發者賺取地產銷售利潤的“畸形模式”,以致中國的商業地產不得不開始“基礎更為薄弱”的第二次起步。
        中國的購物中心可謂“冰火兩重天”。一邊是國際級企業大舉開發,一遍是非專業化企業陷入窘境,外資合作開發和港資獨立開發購物中心項目日益占據主力位置,本地新興商業地產商正面臨著前所未有的更大和更強的競爭關系,購物中心和商業地產正在逐漸演變成為面向國際化企業的專業競爭。
        行業的上述變化,在讓人深感困惑的同時,也讓人深省很多。是不是購物中心不適應現代商業發展趨勢?是不是購物中心不適合在中國成長?而當我們對比中國購物中心先行者所締造的巨大成就的時候,這些設問又在頃刻之間被一舉推翻。我們可以堅定地說,購物中心在中國的發展機會和發展潛力是毋庸置疑的。
        從行業成功的歷史角度比較與專業邏輯思維判斷,我們不難得出結論:中國商業地產必須從根本上審視最    終產品的屬性,必須從實踐方式上找尋制約和短板所在,才能在“思變”之中取得突破。
        購物中心是商業地產中專業化程度最高也是最為復雜的一種類型。中國購物中心產業資訊中心2006年上半年對城市商業地產的研究報告表明,中國商業發展水平最高的城市,其購物中心化比率只有39%,而不少大中城市購物中心化比率不及5%,這個數據意味著以地產開發利潤為主導的商業地產模式在中國占據明顯上風,這一現象與國際商業地產發展形成了強烈的反差,其差距之大甚至是業內人士所始料不及的;這種現象亦深刻表明,中國商業地產的專業化程度還徘徊在極為初級的階段,中國商業地產需要彌補的專業差距還有太多太多。在開發-投資-金融的轉換之中,中國商業地產行業當前依然處于第一階段。
        與此研究同步,中國購物中心產業資訊中心2006年上半年在對全國300位業內人士調查后發現,近49%的調查者表示中國購物中心發展已經超出了市場的承受能力,而同時又有40%的調查者認為中國購物中心大有發展機會,一正一反兩個截然不同的結論可謂難分伯仲,這一結果又一次表明,中國的購物中心目前正在有效需求不足、無效供給過剩的錯位中艱難前行,這樣的結論和過程意味著中國商業地產將可能難以避免地為其付出付出巨大代價。
        作為一個完整的鏈條和系統,商業地產價值的實現有賴于地產、商業和金融的專業融合,以商業運營為載體實現地產開發的金融價值。商業地產連接著零售企業的拓展和經營,滿足著消費者的生活和消費需要,推動著城市的發展和進步,體現著商業物業的金融方向與長期價值,而這些理性的聯動都將以商業地產不變的規則為依托,也就是基于產權和業權完整的統一管理和分散經營。商業地產的根本動力在哪里?什么東西能夠最終創造商業地產的生產力?中國眾多成功購物中心驗證了一個不變的真理:商業運營是商業地產的生產力,商業地產的成功有賴于專業化管理規范的建立,有賴于規則化的投資、開發、招商、運營和融資系統結構的完善。
        中國商業地產的發展固然需要外部環境的支撐,但是單純外部環境的改善注定無法全面彌補商業地產所欠缺的專業經驗?;肪晨梢愿謀?,而專業提升卻難以一蹴而就,加強以專業交流為紐帶的企業間、職業經理間的互動無疑有著重要的現實意義和引導功能。為此,由中國購物中心產業資訊中心和美格行商業地產顧問機構聯合創辦的《中國購物中心雜志》,將集合創刊兩年以來數十篇重要文章,對行業發展進行客觀評估和總結,對專業實務進行深入研究與分析。形勢判斷與專業技術相融合將成為本書的最大特點,我們也期待其雙重組合能夠為中國購物中心和商業地產行業的發展提供更多和更有價值的借鑒與參與。
(說明:本書所有的文字中,“香港”或“香港特區”均指我國的香港特別行政區;“臺灣”指我們的臺灣省。)

                                                                                                                                                            
目錄

一、    購物中心研究探討
購物中心整合商業、地產、金融三大專業…………………………………郭增利
購物中心以專業化推動產業化………………………………………………郭增利
購物中心價值是:不動產價值和商業運營價值的集合體…………………郭增利
關于中國購物中心問題的思考………………………………………………郭增利
潛力與問題:中國商業地產的喜與憂………………………………………郭增利
中國商業地產發展的階段分析………………………………………………張紅衛

二、    國外購物中心發展
美國購物中心產業發展的五大趨勢……………………………………Scott Harris
英國購物中心類型分析……………………………………………Anthony Banfield
中國可以從法國失誤中吸取的教訓………………………………   …Simon Hollis
日本SC發展現狀及未來發展趨勢……………………………………… …越村幸弘
從東南亞購物中心發展對中國的啟示…………………………………………黃亮生
菲律賓商業發展的主要趨勢和挑戰………………………… ……Winnie Narazeth
南非與中國購物中心開發的差異………………………………… …Martin Wragge

三、    購物中心定位及規劃
打造具有創新概念的商業地產和購物中心項目…… …………荷瑞奇•帝•艾爾米達
零售規劃和空間設計……………………………………………GEOFF MORRISON
區域購物中心的商業規劃技巧………………………………………………王裕強

四、    購物中心招商經營管理
管理者始終是購物中心的生命線…………………  …………………………郭增利
購物中心成功管理的主要決定因素………………… …………………………禹來
培養忠誠度與購物中心行銷………………………………………………LiLi Wong
購物中心招商需要解決的主要問題…………………… ……………………張紅衛
招商計劃制定與招商組織實施要點……………………  ……………………關敏怡
香港購物中心的招商及商戶組合策略………………………   ………………王德平

五、    購物中心開發策略
商業地產的八點心得……………………………………………  ……………王健林
開發購物中心成功要素和市場研究…………………… ……………………陳敏芝
高檔購物中心的操作要領……………………………… ……………………高興齡
商業地產的十一大融資渠道…………………………… ………………齊霽/劉思彤
何種項目適合采用REIT融資……………………………     …………………劉思彤
再分割購物中心和綜合用途開發有關問題概述…………  ……TEO POH SLANG
如何吸引外商在中國投資社區型購物中心……………… …………Michael Lloyd
一種模式是否能夠一統天下…………………………………………John McSherry

六、    案例分析
英國最大的購物中心BLUE WATER
新加坡“義安城”
太古地產:如何與租戶建立良好的互動關系…………………………………郝繼霖
天河城物業管理的模式和基本經驗(天河城)………………………………楊敬玉

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